1、土地性质不同：商住产品可以建在商业用地上。而住宅只能建在住宅用地上。

2、产权年限不同：商住产品土地使用年限是40年(特殊用地50年)，住宅则是70年。

3、功能用途不同：商住是两用产品，可居住，也可以办公，还可用于公司注册;住宅则仅限于居住功能。

4、水电费计算不同：商住产品是按商业标准收的，跟住宅相比确实贵了很多。

5、契税和交易税费不同：住宅契税是房屋总价的1.5%，而商住楼是3%。如果是按揭贷款的，利息也不同，一般商住楼要高1%左右的利息。

6、首付比例和贷款方式、年限不同：商住产品首付比例是5成，只能商业贷款，且最高年限是10年。住宅根据限购与否，是否首套房，首付比例也不同。

7、能否落户不同：商住不能落户，也不能就近划片入学，住宅则可以落户。也因此令住宅产品增值空间更大。

买商住两用房要注意什么?

1、明确未来使用费的缴纳依据。

购房者应问清水电等是否按商业标准收取，一些开发商会采取相应补救措施，有些费用可以按民用价格缴纳。

2、了解项目是否有相应配套建设。

非住宅项目开发商一般不会建设相应的配套幼儿园、学校、医疗机构等，购房前好了解清楚。

3、商住分区，避免商住混杂。

商用区和居住区分为不同楼座、相对独立，甚至连小区配套、公用设施都各自独立，能避免混用及费用收取标准的混乱。

4、留心“商改住”违法行为。

“商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改为住宅土地用地，并终以商务公寓或酒店式公寓的推出，商业建设用地使用年限为40年或50年。“商改住”是一种违法行为，相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位不得擅自改变原批准的土地用途。