御景蓝湾公馆位于深圳东北部，龙岗区和谐路与白灰围一路交汇处东北角，占地面积约7396.79㎡，规划建筑面积约37128㎡，包含2栋住宅（1栋共2座32层，2栋为6层联排复式），共计258户，规模上属于微小型社区。

地段上，项目隶属于龙岗中心城的居住区范围，位于龙中商圈的外围，目前周边已有多个住宅小区，整体的居住氛围较浓。此外，项目西边临近东莞凤岗，西南边临近龙岗大运新城板块，受到多个地段板块的辐射影响。

在现有的基础上，龙中与大运这两个兄弟板块还将有不少大的规划工程，如天安数码城（四期）、益田硅谷新城、国际大学城、668米龙岗新地标等；此外，像京基、佳兆业、颐安等知名开发商也纷纷在项目周边拿地开发建设，片区未来的生活条件和居住氛围将继续提升。

项目由深圳市金中池投资有限公司开发建设，据资料显示，公司成立于2013年，主要经营范围为在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营等，至今仅有4年的经验，开发经验较少，没有什么大规模项目的开发案例。

项目对外也是相当低调，前期没有做过什么推广宣传，目前楼栋主体已建成，并且开放了展示中心和样板间。小安探盘时，现场陆陆续续有客户前来看房，基本都是龙岗中心城附近的居民，因为比较近所以知道有这个在建的楼盘。据现场工作人员透露，项目预计今年10月份开盘入市，预计2019年8月入伙，具体时间未定。

户型楼栋

御景蓝湾公馆主体规划有2栋建筑，其中，1栋分A/B两座塔楼，32层，2梯4户结构，位于项目地块北侧；南侧的2栋为多层的联排复式楼，共6户。

项目住宅主力户型为建面约88㎡、约92㎡、约107㎡户型，具体的户型分布如下图：

项目户型均为南朝向，其中，02和03户型建面约88㎡，分布在南侧，临近白灰围一路；04户型建面约92㎡，分布在北侧；01户型建面约107㎡，分布在外面两侧，临近两边道路。项目目前已开放约88㎡户型样板间，一起走进瞧瞧。

户型点评：88㎡户型规划有2房2厅2卫以及一个观景阳台和一个大的内阳台。户型整体格局比较方正，各个居室的面积配比也比较合理；

户型分布在楼栋的“前凸”位置，南朝向采光通风，其中，客厅、次卧室、主卧均朝南。另外，户型西侧也有采光通风面，包括主卧卫生间、生活阳台以及内阳台。户型整体采光通风条件较好；

户型内部格局动静分区，以入户、厨房、餐厅、客厅、观景阳台为主的动区分布在一侧；以卧室、卫生间为主的静区分布在户型里侧。动静分区在一定程度上能避免居室间的相互干扰，提升居住舒适度；

另外，户型的访客动线主要是入户、客厅、阳台；家务动线主要是餐厅、厨房、生活阳台；居住动线则是里面的卧室、卫生间。户型三线不交叉，设计较为合理。

社区品质

御景蓝湾公馆规模较小，仅有2栋住宅楼，其实谈不上有什么社区氛围，不过项目两栋楼之间依然规划有园林植被，整体绿地率达到41.6%左右。另外，项目整体容积率约3.73，属于较低水平，2栋为多层复式住宅，对北侧的高层住宅基本没有遮挡的影响。

另外，项目地处龙中居住区腹地，周边都是比较成熟的小区，居住氛围较浓。项目虽然临近和谐路以及白灰围一路，但目前这两条路的车流量还比较少，不会对社区居住质量造成太大的影响。项目规划车位216个，车位比仅有1:0.83左右，没能实现户户有车位。

而有关项目的物业管理，目前还不清楚由哪家公司负责，只知道物业管理费为3.5元/㎡*月，属于片区内中等偏高的水平。如果购买项目最小和最大的户型，一年的物业管理费分别为3696元和4494元。

项目社区一楼还配建有商铺，开业后将进一步提升社区乃至周边居民的生活便利程度，不过目前具体的招商情况还不明确，开业的时间也是个未知数。

生活配套

一个社区是否宜居，生活配套起到关键作用。

交通出行

项目附近目前没有地铁，短期内也不会有什么轨道项目通车。规划中的地铁16号线回龙铺站，距离御景蓝湾约700米，预计2017年年底开工，预计2022年运行。目前，距离项目最近的地铁站是3号线的吉祥站，直线距离约2.3公里，搭乘需换乘公交。

而说到公交，项目附近的公交站点和线路倒是相对好点，500米内有和兴花园站、龙岗交警大队站以及龙岗区防疫站等站点，途径的线路（不重复）大约有20条。线路主要覆盖龙岗中心城的各个街道，区内线比较多，另外也有几条线路走高速抵达市区。

当然，除了公共交通以外，住在这边也可以选择自驾出行，项目周边道路主要接驳清林路、黄阁路、吉祥路、龙翔大道等，道路通达性较好；另外，项目前往水官高速、北通道等高速路口也相当便利。

商业配套

项目周边的商业配套以社区底商为主，目前还没有什么高大上的商业中心。

距离项目最近的商超是中心城天虹商场，大约1.2公里，勉强在步行范围内。值得一提的是，天虹商场对面的星河上寓楼盘也将引入自己的购物中心，届时龙中的商业配套等级又将得到提升。

项目2公里左右即是龙岗中心城的主力商圈范围，标志性的建筑包括万科广场、世贸中心、万家超市、岁宝百货、宝能all city购物中心等，从项目前往都只需几个公交站的路程，日常的吃喝玩乐买买买还算方便。

医疗配套

项目周边的医疗配套算是比较丰富了，龙岗区人民医院就坐落在项目北边，距离仅300米左右。区人民医院目前是二级甲等医院，资质中等偏上。另外，项目1公里范围内还有龙岗区妇幼保健院、龙岗区中医院、慢性病医院等，日常的看病就医条件较好。

学校资源

项目周边3公里范围内也分布有多个知名学校，像区内排名前三的深圳中学龙岗初级中学，另外还有平安里学校、依山郡小学、兰著学校、龙城高级中学等。项目临近的大运新城，未来将规划国际大学城，目前已有香港中文大学（深圳校区）、深圳北理莫斯科大学、深圳信息学院等院校开办。

当然，购房者最关心的还是楼盘的学区划分问题，据悉，项目将被划分到几百米外的平安里学校，具体的学区划分以到时龙岗区教育局的公示为准。

景观资源

项目户型全朝南，刚好南向380米左右即是龙中目前最大的市政公园——龙城公园，项目中高层的房源均可瞰龙城公园的绿色景观。

休闲运动

项目周边可供休闲运动的配套也挺多，上文说到的龙城公园就是个好去处，步行只需几百米。在天气允许的条件下，龙城公园的前广场一般都会聚集一帮民众在此，跳广场舞、打太极、打羽毛球……生活气息明显。此外，项目周边还有龙潭公园、回龙铺公园、大运体育公园、龙城广场、区文化中心等休闲运动的场所。多个公园的分布，也体现了项目周边环境的宜居性。

总的来说，项目周边的生活条件有好有不足，不足的是没有地铁和高大上的商业配套；比较好的是基本生活配套充足、多公园景观、多学校分布、道路通达性较好。

综合点评

御景蓝湾公馆虽然规模小，但位置坐落在龙岗中心城核心居住区范围，周边生活条件成熟，依然是自住的良好选择。项目主力产品为建面约88㎡、92㎡、107㎡户型，适合首套刚需或者刚改的居住选择，房型大小适合3-6口之家；另外，工作的范围以龙岗中心城为主，也可以是市区上班的居民，甚至是隔壁东莞凤岗上班的人也可以来这里购买自住。