深圳前海万科蛇口公馆公寓均价87000元/平，总价约420万起、首付约190万起，楼盘一共四栋住宅和一栋公寓，公寓分AB两单元，A单元是给旧改村民，4梯13户，B单元是外卖，4梯14户。产权是70年。住宅1A和1B是回迁，2栋一半也是回迁，只有3栋是完全的没有回迁的。户型只有101,110和126,126是最大四房，110是朝向最好的东南方向，朝着春树里方向，要看海的25层以上，101是抄西南，小区内方向。小区地下两层是商业体，空中花园，有泳池，有一个篮球场。公寓和住宅都是带装修的，2019年底交房。约20套40-171平商铺毛坯在售，不限购不限贷。

项目配套：一公里范围内聚集了地铁、学校、公园、广场和妇幼保健院等生活配套。2号线东角头地铁站距离项目1分钟，到海上世界只需2站地铁。

社区定位国际化高大上，外国人非常多，迄今为止小小片区内已扎堆了4所知名国际学校（深圳蛇口国际学校、蛇口科爱赛国际学校、深圳韩国人国际学校、贝赛斯国际学校、规划建设的育才教育集团太子湾学校）。

片区规划：该片区历史悠久，实际上已相当成熟。除了目前大多数高房价楼盘及部分已开展的旧改项目，周边还将有一些新的交通利好。如：望海路快速路改造、大南山隧道和连接整个西部产业带地铁12号线等。无疑，这些动作对于蛇口片区内部的交通情况改善和片区经济进一步发展有着积极作用。

据了解，蛇口片区商铺的租金在这两年一直在大幅上涨。 

2015年，该片区租金还处于100元左右。但随着楼市行情上涨，各种利好规划刺激，商铺也跟着水涨船高。当时就有“蛇口一商铺租金连夜涨价，从1.8万涨到2.7万”的新闻见诸报端，引发热议。 

到了2016年，蛇口片区租金已追到150元左右。而现阶段，商铺租金基本稳定在300--500元之间。以万科蛇口公馆周边为例，招商花园城租金均价300-500元/平/月，招商雍景湾租金300元/平/月左右，南海玫瑰园租金250-350元/平/月，半岛城邦租金最贵，达到了500元/平/月。 

至少在租金层面上，追赶华侨城老大哥指日可待了。

回归正题，当一个售价明显低于周边市场价的新盘商铺摆在你面前，到底值不值得买入？ 

除了前文算账以外，购房者还需要评估它是否满足以下一些条件：消费潜力到底有多大、交通条件是否便利、楼盘是不是有品牌开发商作保障等。 

首先蛇口的消费潜力不用多讲。豪宅区、国际学校及本地名校云集，高收入家庭人群与外国人占较大比例，购买力毋庸置疑。

交通方面，项目紧靠地铁2号线东角头站，距离海上世界、渔人码头都非常近。 

品牌方面则是万科的实力背景，万科在各区操盘过的许多商铺都曾热卖就是个很好的经验。当然，这次蛇口能够销售的商铺本身只有20套，对于投资客来说，或将又是一场手慢无的抢房大戏。

历史上来看，蛇口片区发展的路径与国内不少经典成熟的商圈类似，包括深圳豪宅区的“老大哥”华侨城。 

两者定位都是现代化的海滨城区，集购物、娱乐、商业、办公、居住为一体。而居住的品质与价位也全是10万+/平，豪宅配套。 

据统计，被世界之窗、锦绣中华等多个主题公园环绕，而且周边配有创意文化园、益田假日广场等综合商业的华侨城成熟商圈，租金已达到500-1000元/平/月。

业内预测，未来等到蛇口片区全部成熟，租金回报率较之当前，肯定会有一个巨大的增幅空间。从地图可见，这个未来蛇口的新地标将与海上世界连成一片，成为南山乃至全市最强大的商业休闲区之一。

有一天，一老板朋友call me，说想让我带他去万科蛇口公馆看看，想不到，他见面问的第一句话就是：这个项目是万科从头到尾都参与的还是中途或者后期接手的？
销售帅哥回答：从立项到规划到设计再到营销，都是万科。
（查证：据万科2010年8月发布的公告，蛇口渔一村旧改项目本是和金晖集团合作开发。2010年，万科、金晖分别以80%、20%比例成立金晖地产，此后万科收购金晖20%股权，实现全资拥有金晖地产。）
“喔，那就好。那为什么建这么多的小公寓？”
“蛇口不应该只是超级富豪的家园，也应该是上进阶层的乐土，让更多的精英有机会融入蛇口富人区，享受改革开放的红利与为深圳的二次腾飞发力，这是万科的初衷吧。”这是售帅私下聊天补充的很漂亮的说辞。

蛇口承载深圳二次腾飞的重要力量，并有前海蛇口自贸区、粤港澳大湾区“核心地段”的双重国家战略意义，预计超过百万来自世界的精英人口将扎堆在前海蛇口。这些精英大量需要自住、投资、出租皆宜的小户公寓/总价可控的住宅。万科蛇口公馆的出现，正好弥补市场空白。事实上，目前，蛇口的泰格公寓、四海一家、兰溪谷小公寓都超级爆棚。有些需要提前1年预定。所以，招商紧急将壹间公寓改造，40-70平的服务式公寓也爆棚。壹栈公寓随后入市，现在都“人满为患”…… 随着百万新精英的切入，蛇口小公寓供小于求差距还将拉大！万科蛇口公馆的400多套30-53平的公寓，也只能是“杯水车薪”。

前海万科蛇口公馆户型特点：
1、大容纳。比如进门有一个非常大的收纳柜，大约2300L左右。
2、大隐藏。整个空间看起来干净利落。比如隐藏穿衣镜。
3、人体工学。厨房操作台面高度为82cm-85cm，这个高度也是最符合人体工学的操作高度。
4、大面子。大客厅大主卧，面子大照顾。

万科采用公建化设计，用铝板、石材、玻璃幕墙提升了建筑品质。家族化经典立面，三重城市界面，外享街区开放空间，内拥豪宅私密感。

仔细观察，前海万科蛇口公馆公寓采用的是系统门窗，细密性、隔音性、防水性、耐久性是普通窗户的一倍以上。细节算经得起品质考验。人性化的生命长期人居价值，比较充分，适合久居。
前海蛇口自贸区，粤港澳大湾区最精华的一段，GDP产值将占深圳全市30%以上1/3壁江山，“中国曼哈顿”正在被全球关注。
蛇口自贸区，粤港澳大湾区最精华中的“最经典”的一段，也作为中国改革开放发源地，影响世界的500强中国企业如万科、华为等诞生于此，聚集了深圳80%的国际友人。
以国际金融中心、总部经济中心环伺之实，国际消费中心、滨海交通枢纽、文化艺术中心、高级办公中心、高端人居中心、山海资源中心……等“多合一”中心，又有改革开放发源地之历史底蕴与世界500强发源地之厚重，所以，蛇口房价怎么贵，似乎都是“可以理解的。