深圳南山楼盘项目博林天瑞花园售楼处预计后期推出建面约72-89平复式新品拼合户型，特点分析。

ž1、体现舒适性：空间尺度宽敞、舒适，尤其增大了室内交流空间的面积，迎合目标客户注重家庭的特点；尽量保证拼合后主卧的相对独立性；žž
2、与自然的亲近：室内外相互沟通，突出建筑与自然的和谐，倡导健康生活；
žž3、功能分区的安排：卧室尽量南向采光，客厅可以设置在景观面较好的一侧。žž
4、体现实用性：保证拼合前各户型的功能完善，户型实用性基本达标；注意邻近功能空间的设计，以保证拼合后户型的实用性；

项目位于南山西丽片区，属于南山次中心，战略定位为世界级国际化创新新城区，将成南山发展的核心引擎“深圳硅谷”。未来会“三线交汇”轨道交通(深圳地铁5、 7、15号线)的利好，会毗邻地铁5号线大学城站和地铁7号线（规划中）西丽站。其中规划中的地铁7号线起自西丽丽水路，终至罗湖太安路，2011年动工，预计2015年竣工，2016年开通。

项目信息：占地5万方，总建面超37万方，物业类型包括高层、公寓、酒店、商业、别墅，分两期开发，一期已售罄，今年年中推二期

技术指标占地面积50080㎡，总建面可达370682㎡，绿化率35%，容积率4.8。

物业类型包括8栋45-48层住宅楼（48层住宅层高3米，45层住宅层高3.2米），1座24层的五星级酒店，2座2层沿街商业楼。

配套：商业面积12000㎡，芬兰幼儿园1800㎡，1座中国首个五星级铂尔曼酒店

推售节奏：

一期：项目分2期开发，一期2014年7月26号开盘，有90平和140-160平2个面积段，体现了刚需及改善面积的需求，共推393套，具体见表格

销售情况：成交均价3.67-3.8万/平，开盘销售额高达约8亿，目前售罄。同期片区竞品例如水木丹华和天悦南湾，销售单价在3.1-3.4万/平，对比之下，本项目单价溢价率15%左右。不仅如此，博林天瑞的销售速度还快，例如水木和天悦月均去化面积分别为5194平和7020平，相比之下，博林天瑞月均去化面积高达约4万平。

成交客户分析：以西丽客户为主，也有南山市中心和福田的外溢客户，多是用来自住，看中项目的生态资源和品质，改善居住环境。

二期：预计在2015年年中，主推出180-260平的大户型，预计达致5万/平。

一【奢华营销中心】： 11米挑高的3000平奢华五星级营销中心，130㎡超大生态沙盘，

层高：一般的营销中心做到了2层空间，但博林做到了11米挑高，3000平的奢华营销中心。

超大沙盘：在巨型水晶吊灯下，有着130㎡超大生态景观微缩展示，周边环行半周的步行坡道，远观近看，就是这么任性。

二【壕立面】：顶级立面及进口材料打造，设计灵感借鉴新加坡顶级高端住宅“吉宝湾Reflection”

设计团队超级牛X，邀请了国际著名的设计大师SOM公司前高管James·Chen亲自操刀设计 。住宅项目用玻璃幕墙已属罕见，这位大哥还采用四种不同型号的LOW-E玻璃，厚度最高达到8mm+12mm+8mm，远超主流豪宅标准。这还不算，还采用铝板外立面，每平米造价比普通涂料贵20倍以上，有着降噪、隔热，腐蚀抗老化和节能多重功效。不仅如此，还有环氧超耐磨地坪，能够有效消除车辆形式转弯时产生的摩擦声音。

三【双层水立方无边际观光泳池】：国内首个无边际观光泳池，透视效果，双层设计

无边际泳池出现在小区里已经够难得了的，可这个还是双层设计，上层露天的，下层的恒温室内泳池，双层之间还用打孔透光贯通其间，使得上下泳池互为景观，在造型和创新上做足了功夫。目前该泳池只针对酒店客户和业主开放，可惜了本小编也想去游游的心～

四【四层阳光车库】：国内首个四层阳光车库，新风量在主流豪宅标准基础上再加大30%，是深圳住宅楼盘最深的地下车库。

博林天瑞建有四层地下车库，是深圳住宅楼盘最深的地下车库。如此之深，采光通风也都一个不落，地下车库设有多个采光孔，新风量在主流豪宅标准基础上再加大30%。4层车库共有车位2298个，车位比1：1.8，这在深圳住宅楼盘中堪称高配车位。

五【北欧幼儿园】：国内首个北欧慢教育幼儿园，首席专家指导

博林天瑞配建1座3层独立幼儿园(6个班)，采用北欧慢教育模式理念。慢教育是顺应“生命教育”、“幸福教育”的教育理念，关注心灵与心灵的触碰，挖掘出孩子天性优势。除此之外，还聘请优秀教育团队，法国LUDIA教育研究中心首席研究员蔡忠伟先生按照北欧幼儿园教学模式试点 。

六【Pullman】：法国雅高集团的五星级铂尔曼酒店首度落户深圳也选择了进驻博林天瑞

博林天瑞配套五星级酒店Pullman，之前在深圳也就华润幸福里和东海国际公寓两个先例配备了五星级酒店。这也是深圳的第一个铂尔曼酒店（Pullman），该酒店是继韩国，首尔等地后再次落户亚洲。铂尔曼是雅高集团旗下的高端国际酒店品牌，铂尔曼大多都是位于全球各大地区及国际都市中心地段，此次首落深圳便牵手博林天瑞，可见双方在高品质和理念上达到高度认可。

七【物管APP及德国五金产品】：24H -Online“移动管家”，德国五金产品

物管app涵盖生活百事通、服务中心、乐享社区和业主尊享四大板块。除了查看水电表，监控，呼叫物管和社区活动及新闻等传统服务，最特别的是给业主还提供搬家、装修、电影预订、医疗、美食小吃等服务，生活百事处处考虑到业主的需求。

小区还使用德国格屋五金，为客户提供全套的五金产品和安防设备，还设置了防攀爬通透栅栏围墙、全程摄像监视、单元密码门及对讲系统、梯控系统、等防护系统，结合移动管家服务，为业主提供一个安全智能的社区服务。

八【直升机看房】：直升机看房，项目营销费用高达一亿，壕得没话说

样板房开放，采用全新的看房方式——直升机看房，客户可在其营销中心顶楼的停机坪体验直升机看房， 可将博林天瑞所处的“深圳硅谷”西丽以及远处大沙河走廊连通的深圳湾、华侨城等片区景观收于眼底。这一举措，使得项目整体营销费用高达1亿。宣传效果上，一是有效推介区域和项目价值，二是做足了市场噱头，当时多家媒体都纷纷报道。

总结和启示：为新区想做标杆的开发商提供了新的思路

博林天瑞之所以成功，就是源于自己产品超标配，以绝对性优势超越竞争对手。一期产品对比竞品楼盘，不仅在价格上有成功溢价，而且销售火爆。年中即将推出的二期售价也有显著增长，预计将由一期的3.8万/平增至5万/平，这般成长性，分分钟华丽转身做豪宅。